第8章 小区客观上符合成立业主大会的条件，有关政府部门必须成立筹备组吗？

场景

山东省烟台市莱山区某小区业主纪某认为，属地街道办事处应以法律授权主动展开工作，但其在六年的时间里未依职权主动向小区建设单位和前期物业服务企业督促催要业主入住情况，或积极通过供电、供水、供暖等单位对小区的业主入住情况进行了解掌握，判断其是否符合召开首次业主大会会议的条件，主观上放弃了法律赋予其的职责，并对建设单位和前期物业服务企业作为义务人怠于履行将入住情况报告给街道办事处义务的行为予以放任，理应构成行政不作为。后经前期物业服务企业核实，该小区已交付的业主人数的比例已超过50%。

纪某将街道办事处诉至法院。原告纪某称其向被告口头提出成立业主大会筹备组的申请，被告对此不予认可，原告亦未提交证据证明其向被告提出组建筹备组的申请。法院认为，被告履行组建筹备组法定职责的前提是建设单位或者前期物业服务企业将业主入住情况及时报告给被告，或业主提出申请。最终，法院判决驳回了纪某的诉讼请求。

问题

本案中，小区符合成立业主大会的条件，街道办事处必须成立筹备组吗？

解析

一、从本质上说，组建筹备组、成立业主大会要看业主的意愿，而非有关政府部门的意愿。如果达到法定比例的业主有这个意愿，街道办事处当然有指导、协助的法定职责。但是，该法定职责并非依职权主动履行，而是依申请的行政行为。

二、本案中，该小区已交付的业主人数的比例已超过50%，按照《山东省物业管理条例》的有关规定，已经符合召开首次业主大会会议、组建业主大会筹备组的条件。按规定，建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。当然，此时业主也可提出申请。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

三、在建设单位或者前期物业服务企业未将业主入住情况报告给街道办事处以及业主亦未提出书面申请的情况下，不能认定街道办事处不作为或不履行法定职责。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《山东省物业管理条例》

第二十条 房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

《中华人民共和国行政诉讼法》

第三十八条第一款 在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：

（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；

（二）原告因正当理由不能提供证据的。

经验分享

一、不论是业主还是有关政府部门，都应尽量通过书面方式提出申请或做出答复，以便可能作为证据。

二、对于依申请行政行为，何种条件下可以认定有关行政主体不作为或不履行法定职责？一是行政主体有相应职权，二是行政相对人已经提出申请，三是行政主体对行政相对人的申请“不闻不问”或“不做处理”。作为行政相对人，首先要证明其已向行政主体提出履行法定职责的申请或要求。