第二章
房地产权的权属标准

通过第一章对房地产这个基础概念的讨论，可知房地产必然涉及建设用地和房屋，必然涉及建设用地的使用权和房屋所有权。事实上，土地使用者利用土地进行开发建设的目的，是在取得建设用地的使用权的基础上，再取得房屋所有权，进而自持利用或转手出售。由此可知，建设用地的使用权和房屋所有权在房地产法中占据核心地位，没有建设用地的使用权，土地使用者就没有开发建设的根基，也不能取得房屋所有权；没有房屋所有权，土地使用者对房屋的自持利用或转手出售都无正当性可言。在此情况下，如何判断土地使用者取得了这些权利，又如何判断购买人受让了这些权利，是房地产法必须回答的根本问题，相应地，这些权利的归属标准就是房地产法的基本规范。

尽管房屋定着于建设用地，但两者分属不同物权的客体，我们不能说依托于建设用地的房屋是建设用地的使用权客体，也不能说建设用地是房屋所有权的客体。故而，建设用地和房屋虽然在物理状态上结合在一起，但各自的法律地位独立，分属不同的不动产。既然如此，法律就必须调整建设用地和房屋的关系，以免出现混乱无序。对应的调整机制是“房随地走，地随房走”规范，在此方面，《民法典》第356—357条、第397条最为典型，它们继受原有的法律经验，明确规定：通过转让或抵押的方式处分建设用地使用权，附着的房屋一并处分；处分房屋的，占有范围内的建设用地使用权一并处分。

“房随地走，地随房走”很形象地表述了建设用地的使用权与房屋所有权的关系，即它们虽是不同的物权，但主体保持同一，不能出现建设用地的使用权人与房屋所有权人不一致的偏差。在物权主体始终同一的前提下，建设用地的使用权与房屋所有权可以合称为房地产权。这种称谓虽在民法中未见踪影，但行政法律规范及实践操作屡见不鲜，《城市房地产管理法》提及的房地产转让、房地产抵押、房地产权属登记、房地产权证书均指向房地产权，《不动产登记暂行条例实施细则》提及的国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记同样如此，不动产登记簿更是专门设置了“房地产权登记信息”页，用以记载房屋所有权及与其对应的建设用地的使用权信息。说到底，房地产权并非新种类的不动产物权，它只不过是在物权法定原则的大框架内，基于“房随地走，地随房走”规范，把主体同一的建设用地的使用权与房屋所有权整合在一起的权利状态。

作为不动产物权，房地产权的归属必须遵循《民法典》物权编确立的权属标准。《民法典》物权编对不动产物权设立了三种权属标准：公示标准、事实标准和意思标准。基于绝对权的定位，通常以不动产登记作为不动产物权归属的标准，此即公示标准，但这种标准并不唯一。在法律有特别规定的情形下，如征收等直接导致不动产物权变动的客观事实能成为权属标准，此即事实标准，与该事实不符的登记错误，登记的权利不是真实物权。此外，在法律允许的情况下，土地承包合同等当事人的合意也能成为不动产物权的权属标准，此即意思标准，在不涉及第三人时，应按照意思标准而非公示标准来判断不动产物权的归属。第一节将对此展开详述。

“房随地走，地随房走”是前述事实标准中的一类，是理顺建设用地的使用权和房屋所有权关系的基本规范。该规范看上去简明易懂，但理论和实务的争议不少也不小，如其能否适用于违法建筑、当事人有关“房不随地走或地不随房走”的约定有无法律意义，并无确定答案。要想准确分析和回答这些争议问题，必须通盘考察“房随地走，地随房走”的规范要义。第二节将对此展开详述。