三、不动产表征着相关的物权

平时听到有人说“土地是国家的”或“房屋是我的”，大家都会知道，这是在强调土地所有权或房屋所有权的归属，在此语境中，土地与土地所有权、房屋与房屋所有权是一回事。就此而言，作为不动产的土地或房屋一语双关，既指土地或房屋的物理实态，又在抽象权利的意义层面表征着土地所有权或房屋所有权。

其实，物在民法中的意义是指代物权客体，不动产也不例外。如果不动产上没有物权，说它是不动产，是一句没有意义的空话，故而，当我们说不动产时，不仅是在描述具有特定物理形态的一类有体物，为不动产物权提供客体，同时还表征着有关的不动产物权。

物权有所有权、用益物权和担保物权三大类，它们在不动产物权均有体现，但不动产不能表征所有的不动产物权。“国土空间规划意见”指出，“以国土空间规划为依据，对所有国土空间分区分类实施用途管制”。在前述的三大类物权中，所有权和用益物权有占有、使用和收益的权能，担保物权没有这些权能，故而，与国土空间规划和用途管制直接紧密相关的是不动产所有权和用益物权。也就是说，不动产所表征的物权限于所有权或用益物权，不包括担保物权。

根据《宪法》第10条、《民法典》第249条的规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。根据《民法典》第247条、《海域使用管理法》第3条第1款的规定，海域归国家所有。同时，根据《民法典》第246条第2款、《土地管理法》第2条第2款、《海域使用管理法》第3条第1款的规定，国务院代表国家行使土地所有权和海域所有权。[9]由于土地所有权和海域所有权均不能转让，为了满足用地、用海的实践需求，政府可通过划拨等行政手段，也可通过出让等有偿使用方式，由土地使用者取得建设用地使用权、宅基地使用权，由用海人取得海域使用权，它们分别为房屋所有权以及居住权、地役权等用益物权提供了权利基础。在此意义上可以说，在土地所有权和海域所有权之外，建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权是房屋所有权等其他物权的母权利。正因此，当我们听房地产老板说其买了一块建设用地，听农民说其获批了一块宅基地，就知道前者通过出让取得了建设用地使用权，后者通过审批取得了宅基地使用权。

概括而言，不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物，同时又表征着建设用地的使用权、海域使用权、房屋所有权等相关物权。这样一来，当我们把房地产定位成不动产时，其法律意蕴实际是说房地产受制于国土空间规划，指向房屋所有权及建设用地的使用权，适用不动产登记、属地管辖等法律规范，至于动产法律规范，如以交付作为物权变动要件的民事实体规范，或者允许当事人协议管辖的民事诉讼规范，对其无用武之地。